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特别呈现 | 招商蛇口(001979):综合发展,布局长远
2020年01月06日 14:30

城市综合开发运营是指房企结合城市功能属性,对片区土地进行系统性和前瞻性的规划,通过构筑一个个多元业态的配套组合,实现产融结合,并在助力城市生态链构建及区域发展目标实现的过程中共享城市生长长期红利的全过程。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称“招商蛇口”,股票代码001979)是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,也是招商局集团核心资产整合平台及重要的业务协同平台。自2015年12月30日吸收合并招商地产实现无先例重组上市以来,招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,开始谋求战略转型,公司将自身定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式,开始了顺应时代及自身寻求高质量发展的“综合发展”之路。

多元协同,打造全生命周期产品体系,发力高质量发展

在宏观经济下行压力下,招商蛇口仍然实现了稳健经营。2019年1-11月,公司累计实现签约销售面积1013.46万平方米,同比增加42.42%;累计实现签约销售金额1970.47亿元,同比增加32.41%。同时,从公司2019年半年报披露数据可以看出,截至上半年,招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元,同比增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点,而营收占比较2018年同期增加8.58个百分点至24.02%。

分析人士指出,从目前来看,招商蛇口正朝着转型目标稳健前行,虽然短期来看,社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源,而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分;邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务。但中期来看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值,公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源;而长期看,三大板块协作发展,交叉运营,不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。

实际上,2019年以来,招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式,对应邮轮、园区、社区三大业务,通过整合集团资源,结合城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级,持续打造和完善全生命周期产品体系,目前已呈现多元协同发展,遍地开花的趋势。招商蛇口直接或间接参与的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目;另外,公司多元化发展板块业绩也有所上升。如在长租公寓方面,截至上半年,在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等 15 个城市,合计在全国布局 2.5 万间,管理规模总计约 100 万平方米,全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。在大健康领域,从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务,打造标杆项目,探索盈利模式。在大文创方面,初步形成了整体产业规划,文化教育方面确定了产业进入的思路与策略,国际学校项目持续推进,积极拓展公教合作等等。

当房地产行业步入存量时代,比拼开发、规模以及高快周转已经是过去时,公司审时度势明确了转型多元综合发展,通过快周转、阶段性持有运营和片区综合运营三类项目比例的合理配置,实现公司经营性现金流的平衡。快周转的销售型项目是一次性兑现,而持有型运营和片区综合运营项目是持续释放。虽然盈利模式有差异,但可以看到公司各板块业务都在发展。

招商蛇口接受采访时表示,公司始终坚持“质量第一、效益优先、规模适度”的战略原则,以综合发展模式,实现高质量可持续发展。要以定力、实力和耐心穿越行业周期,一方面要把目光放长远,发挥央企的责任和担当,积极响应国家战略规划,一方面也要稳健运营,为企业自身实现高质量可持续发展之路打造新引擎。

布局存量资产管理,资本化运作提速,激发发展活力

随着中国房地产步入存量资产时代,盘活房地产存量资产也成为招商蛇口转型高质量可持续发展过程中的一个重要动作。

值得一提的是,12月16日,招商蛇口正式完成对中航善达的并购重组,重组更名后的招商积余(股票代码:000043)作为招商蛇口控股子公司正式在深交所上市,为央企改革再添经典案例。

“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务,招商积余的上市,不仅意味着中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生,同时也承载了招商蛇口对布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域未来莫大的期待和信心,招商积余未来将成为招商蛇口的转型发展新引擎。

其实,为了盘活手中大量的存量资产,招商蛇口不仅将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市,此前还不断试水包括CMBS、ABS、ABN等在内的资产证券化手段,其中,最引人瞩目的是,12月10日,招商蛇口发起的招商局商业房托(01503-HK)在港交所成功上市,这不仅创下了香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO,更是首只由中央企业在香港上市的房地产投资信托基金,也为不动产金融开启了一种全新的思路。

据悉,REITs不仅可以盘活现有物业资产,通过创新途径解决资金来源,也可为房地产开发商提供稳定的外部资金融资管道,有利于资金的快速回笼。同时,对于投资者而言,REITs产品也具有投资门槛低、分红比例高、流动性强的显着优势。

而根据上市申请书,此次注入招商局商业房托的五项底层资产全部位于粤港澳大湾区核心城市——深圳市的南山区蛇口区域,其中包括四项商业物业,新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,以及一项商场物业,即花园城,涉及物业资产估值约为65.17亿元。

招商蛇口财务总监、招商房托管理人主席兼非执行董事黄均隆在新闻发布会上表示,房地产行业逐步迈入存量时代,如何做好存量资产的周转和经营,对地产开发商的可持续发展至关重要,其中房托基金是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径。招商房托的应运而生,将为招商蛇口轻重资产业务分离提供了重要支点,未来将依此盘活招商蛇口庞大的存量资产,降低整体资产负债率,增加资金流动性。

需要注意的是,近两年在国家强力推进去杠杆的政策环境下,房企融资明显收紧,而部分房企资金运营出现困难,核心原因就是没有管好负债率。根据国内上市房企第3季度财报数据显示,房地产行业利润率为9.3%,负债率为80.5%,而在销售金额过千亿的明星房企中(万科A、绿地控股、保利地产、金地集团),过半房企负债率超过行业均值,而招商蛇口能维持75.62%明显低于行业均值的负债率,与其作为央企一惯坚持稳健的风格不无关系。

业内专家指出,房企高营收的背后往往是高负债,在高负债而融资收紧的背景下,偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存经营关键,根据当前行业调控趋势判断,未来,房企合理控制负债率将成为房企实现高质量可持续发展的核心因素,而类似ABS/REITs产品的创新融资方式也将成为未来房企融资的趋势之一。

资产价值提升,估值修复在即,承载美好再出发

除了在资本市场动作频频,招商蛇口去年在前海土地整备及合资合作也迎来重大进展。

2019年12月30日晚,招商蛇口(001979)发布公告,招商蛇口2019年第四次临时股东大会审议通过《公司与深圳市前海开发投资控股有限公司共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司的方案》的议案,同意下属公司招商前海实业和前海投控共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司,这标志着前海土地整备事宜在2019年上半年全面完成后,前海合资合作事宜亦顺利通过,至此,前海土地整备及合资合作项目圆满落地。

根据公告,本次交易完成后,合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源,加快片区开发建设、运营管理和产业引进,发挥产城融合效应,促进创新要素集聚,提升产业发展能级,落实国家“一带一路”战略,打造企业走出去门户基地,建设深港合作的平台载体。

对此,深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司党委书记、总经理胡勇日前接受记者采访时表示:“自招商蛇口重组以来,前海土地资源一直被投资者视为待开发的“金矿”,随着粤港澳大湾区等国家战略政策的发布,土地价值也随着城市定位和城市功能演变进而发生重大变化,在各方诉求的带动下,招商局集团携招商蛇口等19家持地公司就前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案等问题寻求创新的解决方式。”

他进一步指出,2018年12月24日,深圳市规划和国土资源委员会、深圳市前海管理局、招商局集团、招商驰迪及原19家持地公司等23家单位于广东省深圳市共同签署了《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》,在强强联合的基础上,创新性一揽子解决了前海用地性质变更和用地确权问题。他强调,本次合作创新主要体现在两方面,一个是合作模式的创新,一个是治理体系结构创新。他指出,合作模式创新主要指,双方在明确土地新功能后继续以合资合作的方式,进行等价置换、作价出资,实现土地变现,增值收益共享安排等。治理体系结构创新是指,根据合资合作协议,招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司,通过现金对价补足实现50%:50%的股权比例,并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部用地,并且合资公司高管委派都按市场化进行。

在谈到前海土地整备完成后合资公司下一步运营规划方面,胡勇透露,招商蛇口定位是城市和园区运营服务商,做美好生活承载者,而前海根据《前海科技创新三年行动计划(2018—2020)》,定位是打造成为大湾区的科技创新高地和新兴产业策源地。因此,未来招商蛇口要立足长远全局考虑,以产业发展为导向,结合前海城市功能定位,打造个性化多元业态,构建全球供应链、跨国产业链、全球价值链秩序体系,再造一座城。按照这个思路,预计前海片区开发周期大概在10年,前期主要做好交通、学校等基础配套,吸引人气,再逐步增加商业配套,后期对应的核心业务包括贸易服务、总部经济、科技创新等。胡勇强调,招商蛇口作为央企,我们花十年时间来再造一座城,既是出于响应国家战略,承担国企责任,也是出于自身转型、高质量、可持续发展的需求,我们有信心也有实力熬得住这个周期。

据公开资料显示,目前前海地块的城市运营已有较多成果可见,城市配套日渐完善,如旨在提升片区国际化营商环境、加快国际科教产业发展和宜业宜居的创新性全球教育学校——荟同学校2019年9月已正式开学,妈湾片区城市设计通过深化设计阶段专家评审,作为深港创意文化交流重要基地的前海深港设计创意产业园也已竣工并在2019年6月28日试运营后于12月正式开园,前海城市新中心地标方案设计国际竞赛亦正式启动,启动区一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶,片区区域城市化格局初步显现……

综合多家机构近期观点显示,招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高,具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。公司前海土地整备及合资合作的完成,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。长期来看,真正考验招商蛇口的是在未来保证行业不掉队的前提下,如何个性化打造城市和园区综合开发运营能力,实现由资源驱动到运营管理驱动的战略转变。

*本文刊发在财新promotion频道,不代表财新网编辑部观点

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